知名地房产中介链家为何问题一直不断？ 何问到本月被行政处罚

　　在最近半年内，知名作为内地房产中介知名企业，地房链家的产中各种新闻接连不断。一方面，介链从二月份被上海住建委约谈，何问到本月被行政处罚，题直再到被上海地区的不断商业银行以配合“首付贷”调查为由，暂停与链家合作一个月。知名链家可谓问题不断。地房

　　另一方面，产中4月初，介链链家已完成了60亿的何问B轮融资。这几天，题直又有消息传来，不断链家目前实际进行的知名是B轮及B+轮融资，募集资金总计70亿元。而在估值方面，也由投前的330亿变成投后的368.5亿。此外，链家方面已组建了上司团队，并和投资方签订了对赌协议，拟在5年内完成上市。

　　数据显示，链家2015年交易额为7000亿元。其中传统的二手房买卖和租赁在2015年的交易额达到5500亿元，收入118亿元，占比约75.9%;新房销售中，交易额为1500亿元，收入25亿元，占比约16.1%。

　　虽然，链家目前实际已坐稳了房地产中介行业老大的宝座，但不少分析师认为，大量的人力成本、门店租金，已经让链家地产承受较重负担。如果上市成功，其未来利润的最大看点应该在链家金融板块。那么链家地产在发展过程中发生什么问题呢?

　　其一，链家线下门店扩张过快，不完全统计数据显示，仅去年一年，链家大举并购扩张进入上海、山东、广州、大连、东北、成都等地区，7次投资并购案助推链家迅速完成24个城市的业务覆盖， 5000家直营门店的布局以及100000名经纪人的整合。

　　但是，门店的快速扩张，会使房产经纪人的素质良莠不齐，影响到链家的信誉，这就造成部分链家中介门店出现：

　　1、发布不准确的房源信息;

　　2、房产中介滥用自身优势地位，侵害消费者利益;

　　3、出售房产有抵押贷款等事件层出不穷。

　　其二，链家线下门店迅速扩张，使得各项成本急剧上升，利润大幅下滑。2014年，链家营收39.3亿元，净利润为4.1亿元，净利润率超过10.46%，而到了2015年，大举扩张的情况下，成本大幅度上升，尽管全年取得销售收入达到了155.2亿元，接近前一年的400%，但实际净利润仅5.5亿元，利润率下降为3.5%。

　　多数专家都认为，链家在房地产领域的扩张已现瓶颈，要想利润再上新台阶也不太现实。不过，链家的未来业绩的爆发点，或许是住房金融业务。全国住房金融交易额的潜在空间约8600亿元。对此，链家高层也表示，住房金融行业仍处于起步阶段，“互联网金融+地产”将大有可为。

　　目前，链家金融主要有三种方式。第一种是周转贷款，即针对买家，在银行批贷到放款之间的空档提供短期垫资，收取1.5%的服务费。第二种是赎楼贷，即针对卖家，当所售房屋尚未解除按揭，提供短期过桥贷款月息2%，平均期限约50天。第三种方式是此前引起监管层高度关注的“首付贷”。即针对买家，提供银行之外的贷款。数据显示，链家金融服务产业中，2015年收入12亿元，占比约7.9%。

　　不过，笔者认为，靠传统线下扩张的模式，链家已经很难实现业绩的高增长。而作为轻资产运营的核心，链家金融又一次次陷入麻烦和困境之中，这对于急需做出业绩冲刺上市的链家而言，简直是雪上加霜。所以，链家金融除了要关注业绩之外，还更多的要严控金融风险，解决当前隐藏的弊端。否则，“链家金融2017年可贡献20%的收入”的目标将变得遥不可及。

　　首先，链家必须解决自我担保的问题。据媒体爆料，链家理财涉嫌自我担保问题。链家理财的担保方是中融信，而中融信的法人正是链家的董事长左晖。现如今，互联网金融很看重企业的信誉问题。如果，中融信来为链家理财做担保，其本质是链家集团用自己的信誉在背书。”

　　再者，在担保资金方面，中融信也超额了。截至去年9月份，链家理财已累计投资资金90亿左右。截至目前，该平台已发放收益2.13亿。而根据工商注册信息显示，链家理财担保方中融信注册资金仅为5亿元，担保额度严重超标。笔者认为，如果链家金融要发展，必须遵守国家法律法规，切忌打擦边球，钻政策盲点，否则会麻烦不断，不利于业绩的提升。

　　最后，链家金融今年推出的首付贷也陷入了舆论的漩涡。一季度，国家相关部门对房地产市场的首付贷产品进行排查。在上海银监局的抽查中，今年1、2月份，仅上海链家对公业务就有101笔垫资业务，涉及沪上多家银行，总金额1.14亿元。

　　事态在不断发酵后，上海相关部门终于给出了定论。4月23日，上海市银监局传出消息，上海商业银行将对包括链家等六家中介停止合作一个月;并对涉事银行的相关人员进行了问责。

　　虽然，链家方面表示，上海银行业的停止合作，对链家业务影响不大，会采取别的途径变通。但是，资金链的中断很可能造成业务的停滞，况且上海地区作为链家的主要市场，业务的暂停合作会引发何种连锁问题，目前还不得而知。

　　一边是地产、金融领域问题不断，饱受舆论诟病，一边是成功完成大规模融资，开始上市之路。链家究竟要向何处去?笔者认为，链家搞“房地产+金融”的模式本身没有问题，只是这两样东西都发展得太快，需要步子放得再慢一点，并且严守相关法律法规，而这都需要有一个循序渐进的过程，盲目的追求发展和业绩，软件方面跟不上，最终结果可能会适得其反。

(责任编辑：焦点)